После сдачи дома в эксплуатацию какие дальнейшие действия застройщика. Что делать дольщикам, когда дом сдан в эксплуатацию Дом построен но не сдан в эксплуатацию

Возведение жилых зданий, тем более, когда дело касается многоэтажных домов – весьма ответственный процесс, поскольку нарушение строительных норм может привести к трагическим последствиям в ходе эксплуатации здания. Поэтому качество проведения строительных работ в обязательном порядке контролируется государством.

Перед тем, как в новые квартиры начнут заселяться их владельцы, должен получить разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию от государственных контролирующих структур. О том, каким образом контролируется качество проведения работ на разных этапах возведения жилого дома, какими документами подтверждается качество построенного объекта, и будет рассказано в данной статье.

Как подтверждается качество и безопасность новостройки

Для граждан, которые становятся конечными потребителями продукта от застройщика – жильцами новых квартир, реализация технологий контроля качества строительных работ представлятся весьма смутно. В большей степени их интересует вопрос несколько иного характера – когда будет можно вселяться в квартиру и начинать делать ремонт, другими словами, обживать новое жилище.

Технология контроля качества строительных работ со стороны государства организована таким образом, что до момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию квартиры не могут быть переданы в пользование гражданам. Полученное разрешение, в свою очередь, является для новоселов гарантией того, что все работы были выполнены должным образом, и с домом ничего плохого в дальнейшем не произойдет.

Законодательные акты и порядок оформления разрешений

Итак, после завершения строительных работ начинается пора оформления застройщиком ряда документов. Эти документы призваны подтвердить качество и безопасность использования возведенного объекта, а также являются основанием для передачи квартир их владельцам. Многие по старой привычке называют процесс проверки качества «госкомиссией», хотя на самом деле порядок сдачи объекта был изменен довольно давно.

Приемка дома «госкомиссией» в привычном понимании этой формулировки проводилась вплоть до конца 2004 года, когда был принят и вступил в силу Градостроительный кодекс РФ. Комиссия состояла из представителей проектных организаций, архитектурно-строительного контроля, пожарного, санитарного контроля, а также из профильных сотрудников еще ряда организаций. И разрешение было необходимо получить в каждой организации, представитель которой присутствовал в комиссии. После введения в силу нового порядка приемки оформление необходимых документов стало проходить комплексно.

После введения Градостроительного кодекса процедура приемки несколько упростилась, на сегодняшний день ввод объекта в эксплуатацию регламентируется следующими законодательными актами:

• Статья 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ №190), текст которой гласит, что приемка объектов капитального строительства осуществляется органами местной власти. Для строящихся объектов в Москве таким органом является комитет государственного строительного надзора, а для новостроек в Подмосковье – органы федеральной власти или местного самоуправления;
• Положение об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенное постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.). На основании этого документа органами стройнадзора проверяются работы на каждом из этапов строительства – начиная от получения застройщиком разрешения на ведение строительства до финальных этапов работ.

Эти законодательные акты, по сути, сводят все мероприятия по приемке объекта к необходимости получения застройщиком двух документов:

1. Заключение о соответствии (ЗОС) «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации».

Согласно «Положению об осуществлении государственного строительного надзора в РФ» проверки проводятся в течение всего периода строительных работ, и к моменту проведения итоговой проверки накапливается целый перечень проверочных актов, которые содержат сведения о недочетах, времени и сроках их устранения.

Заключение выдается на основании итоговой проверки объекта представителями Комитета государственного строительного надзора, а также актов промежуточных проверок. В комитет входят профильные специалисты, каждый из них проверяет определенный сегмент работ, соответствующий его специализации - это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарные инспекторы, пр.

1. На основании ЗОС, а также ряда документов (не относящихся к процедуре приемки, это свидетельство собственности на землю, т.п.) застройщику выдается главный документ - Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

После того, как разрешение на ввод в эксплуатацию получено, дом считается прошедшим государственную проверку, уровень качества проводимых работ не вызвал нареканий, и жильцы могут быть спокойны относительно безопасности проживания. Это означает, что дом может быть поставлен на государственный учет (присвоен почтовый адрес), кроме того, разрешение на ввод в эксплуатацию означает, что квартиры могут быть переданы владельцам (подписаны акты приемки-передачи).

Что должно быть готово к моменту итоговой проверки

До того, как представители Комитета государственного строительного надзора появятся на объекте и приступят к своей работе, застройщик (генеральный подрядчик) должен закончить проведение следующих работ:

• Строительно-монтажные работы;
• Работы по организации инженерных коммуникаций;
• Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение);
• Благоустройство придомовой территории (асфальтированные дороги для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.);
• Обмер объекта сотрудниками

Другими словами, объект должен быть полностью подготовлен для проживания. Любые недочеты могут являться препятствием для получения ЗОС и, соответственно, для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие этого разрешения определяет невозможность передачи квартиры собственникам. То есть – застройщик оказывается не в состоянии выполнить свои обязательства перед контрагентами по в установленные сроки. А это чревато судебными исками и возможными расходами для застройщика.

Заселение и ремонт

До принятия Градостроительного кодекса было обычной практикой предоставлять владельцам квартир возможность проводить ремонт до того, как дом был официально введен в эксплуатацию. На сегодняшний день порядок стал строже – заселение может происходить не раньше получения застройщиком разрешения о вводе дома в эксплуатацию.

После того, как разрешение получено, квартира передается по акту приемки-передачи (данные обмера БТИ должны быть уже готовы). В момент подписания акта, как правило, передаются ключи, и владелец может использовать жилплощадь по своему усмотрению.

Однако, от проведения капитального ремонта, затрагивающего изменения конфигурации квартиры, владельцу рекомендуется воздержаться до того момента, пока не будет оформлено свидетельство права собственности. Этот документ является подтверждением принадлежности квартиры ее владельцу, только располагая этим документом, квартиру можно продать, подарить или передать по наследству.

В законе достаточно четко указано следующее: вносить какие-либо изменения в конфигурацию квартиры до получения недопустимо. Это положение связано с процедурой оформление кадастрового паспорта (необходимого для получения свидетельства о праве собственности). Во время проведения этой процедуры может потребоваться повторный обмер площадей квартиры.

Если различные элементы оформления (отделка листами гипсокартона, сооружение декоративных элементов – простенков, ниш, пр.) будут являться помехой для обмерщиков, последние на законных основаниях могут потребовать устранения этих помех. Невыполнение этого требования является препятствием для оформления прав собственности, а выполнение (демонтаж элементов отделки) связано с ненужными расходами.

Заключение

Итак, в данной статье были перечислены все мероприятия, необходимые для получения документов, гарантирующих достаточное качество выполнения строительных и сопутствующих работ, а также безопасное проживание в квартирах новостройки.

Современная процедура получения разрешений разработана таким образом, чтобы был определен ответственный за выполнение проверки на каждом этапе. Это сделало возможным исключить «заочные проверки», проводимые за известное поощрение. Во время итоговой проверки рассматриваются акты промежуточных проверок – так можно отследить качество выполнения «скрытых» работ, а также уровень ответственности застройщика, уровень организации внутреннего контроля.

Кроме того, современная система поведения проверок позволила несколько сократить время, необходимое для оформления необходимых документов. Теперь застройщику, прилежно соблюдающему все строительные нормативы, достаточно 2- 3 месяцев для оформления необходимых документов, включая передачу квартиры владельцу.

На сайтах застройщиков и агентств недвижимости можно найти немало объявлений о продаже квартир в недавно сданных домах. В рекламе значится: объект сдан в эксплуатацию. Формально, в этом случае покупатель может заселиться сразу после заключения договора о приобретении жилья.

«Серый» период
В данной статье мы рассматриваем вариант, когда строительная компания продает квартиры в соответствии с 214-ФЗ - путем заключения договора долевого участия (ДДУ). Обычно застройщику удается реализовать большую часть жилья в многоквартирном доме к моменту ввода дома в эксплуатацию - по статистике, нераспроданными остаются от 5% до 20% квартир.

Застройщик и дольщик могут подписать ДДУ лишь в период от момента получения разрешения на строительство до оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По словам руководителя юридического департамента «НДВ СПб» Анастасии Солдатовой, после сдачи дома строительство считается завершенным - значит, привлекать денежные средства в соответствии с 214-ФЗ уже невозможно.

Более того, как поясняет генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова, договоры долевого участия, поданные в Росреестр после подписания разрешения на ввод объекта, попросту не зарегистрируют. «Даже если у регистрирующего органа не будет информации об этом разрешении и договор все-таки зарегистрируют, впоследствии он не будет являться основанием для оформления права собственности покупателя», - поясняет Анна Максимова.

После того как застройщик зарегистрирует свои права собственности на непроданные квартиры, он их реализует по договорам купли-продажи.

Тем не менее квартиры продолжают продавать и в период, когда объект уже введен в эксплуатацию, но права собственности на жилье в нем застройщиком еще не оформлены. При этом единственным возможным и легитимным механизмом реализации жилья в этот период является заключение предварительного договора купли-продажи . То есть формально квартиры продают по самой опасной для покупателей схеме .

Как рассказал БН начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский, договоры застройщика с гражданами, оформленные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регулируются Гражданским кодексом. «Заключение на данном этапе предварительных договоров купли-продажи квартир не противоречит действующему законодательству. Но после того как застройщик оформил право собственности на квартиру, он обязан оформить с покупателем основной договор купли-продажи», - пояснил чиновник.

Без регистрации
По словам Анны Максимовой, от момента сдачи дома госкомиссии до оформления собственности покупателей на приобретенные квартиры (и, соответственно, прав застройщика на непроданные) проходит от трех до шести месяцев. «В числе прочих документов строительная компания должна предоставить в управление Росреестра разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также - подтверждение того, что дом подключен к инженерным сетям «по постоянной схеме». Если у застройщика нет возможности заключить соответствующие договоры с поставщиками услуг, либо он не успел сформировать пакет других необходимых для регистрации документов, срок оформления права собственности может затянуться», - утверждает она. Известно несколько случаев , когда компания не могла зарегистрировать право собственности на квартиры больше года.

Как говорит генеральный директор ГК «Новый Петербург» Андрей Вересов, скорость оформления прав на жилье во многом зависит от качества работы юридической службы застройщика и характеристик объекта. Например, чем больше квартир в доме, тем сложнее и дольше происходит процедура их регистрации.

Без права на прописку
С правовой точки зрения, покупатели жилья в так называемый серый период (дом сдан, но не оформлено право собственности на квартиры в нем) несут риски, аналогичные тем, что и при приобретении недвижимости по предварительным договорам в период строительства. Теоретически до момента сдачи объекта в эксплуатацию застройщик может продать квартиру по договору долевого участия, а затем, после того как он получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, реализовать ту же квартиру - но уже по предварительному договору. Впрочем, такие случаи на петербургском рынке пока не встречались.

Безусловное преимущество покупки жилья в сданном доме - возможность сразу после заключения предварительного договора и его оплаты получить ключи и заселиться. Как поясняет Анастасия Солдатова, отсутствие права собственности препятствует покупателю лишь распоряжаться квартирой (например продавать ее или дарить). Жить в ней можно после составления передаточного акта.

Стоит помнить, что до оформления права собственности у жильцов таких квартир может возникнуть немало проблем. В незарегистрированном объекте невозможно прописаться, а платить за коммунальные услуги придется по тарифам, которые установил застройщик. «И хотя Жилищный кодекс гласит, что владелец жилья должен оплачивать коммунальные услуги с момента регистрации права собственности, на практике покупателям приходится нести соответствующие затраты с момента приемки объекта госкомиссией», - отмечает Анна Максимова.

Снижаем риски
При заключении предварительного договора в «серый» период имеет смысл поинтересоваться у застройщика, подключено ли здание по постоянной схеме к инженерным сетям.

Отметим, что дом может быть сдан в эксплуатацию, но подключен к коммуникациям по постоянной схеме гораздо позже. Дело в том, что в момент приемки дома застройщик обязан предоставить лишь подтверждение того, что выполнил технические условия на подключение здания к инженерным сетям. В свою очередь, застройщику эти подтверждения выдают сами компании - поставщики услуг (Ленэнерго, Водоканал и др.). То есть выполнение условий фактически подтверждают сами монополисты. Но довольно часто сданные дома «зависают на времянке» , а в этом случае процесс регистрации прав собственности может затянуться.

Также особое внимание надо обратить и на положения самого предварительного договора купли-продажи - у него есть варианты. «Если до заключения основного договора в условиях предварительного прописана обязанность покупателя заплатить всю стоимость недвижимого имущества (или существенную ее часть), такой документ квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате», - отмечает юрист коммерческой практики компании Rightmark group Мария Козлова. В ряде случаев при возникновении судебных споров с застройщиком этот вид договора дает покупателям больше преимуществ, чем просто предварительный договор купли-продажи.

Чтобы предварительный договор считался заключенным, в нем обязательно нужно указать характеристики квартиры. Практика показывает, что застройщики крайне редко включают соответствующий пункт в предварительный договор. Дело в том, что по действующему законодательству к моменту ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан иметь на руках результаты обмера всех квартир, выданные проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ). На деле эти акты компания получает за несколько недель до регистрации права собственности на объект.

После того, как жилой дом сдан в эксплуатацию, владелец недвижимости подписывает акт приема-передачи квартиры и готовится въехать на свои квадратные метры или приступить к ремонту, отелочным работам. Казалось бы, какие затруднения могут быть на этом этапе, ведь представители контролирующих органов, подписывая разрешение о вводе дома в эксплуатацию, уже все проверили?

Но - нет, на самом деле наличие этого разрешения вовсе не гарантирует, что дольщик не столкнется с теми или иными проблемами, решение которых может потребовать времени, усилий и нервного напряжения.

Сегодня мы поговорим о том, какие «подводные камни» могут подстерегать дольщика на этапе перехода к пользованию своим жильем и при последующей его эксплуатации.

Сложности в оформлении прав собственности. Чем это грозит?

Одним из факторов, которые не позволяют дольщику распоряжаться своим имуществом в полной мере сразу после приемки своей квартиры и передачи ключей, может стать отсутствие права собственности на недвижимость. В ряде случаев оформить право собственности и попутно поставить квартиру на кадастровый учет берется застройщик (в качестве дополнительной услуги по ДДУ) .

Но не всегда застройщик торопится выполнять свои обязательства, как ни странно, но иногда компании выгодно затягивать этот процесс. До того момента, пока на права собственности на жилье не оформлены, застройщик имеет право распоряжаться придомовой территорией. Например, застройщик может организовать стоянку и брать оплату, навязывать жильцам (через УК, предложенную им же) различные услуги, которые жильцам приходится оплачивать (в том числе и невыполненные услуги) . Кроме того, застройщик может просто подождать, пока жильцы самостоятельно не оформят право собственности, при этом деньги, уплаченные ими за оказание именно этой услуги, возвращены не будут.

В чем проблема?

Не имея права собственности на квартиру, дольщик фактически не имеет права проживать в жилье, которое он уже давно оплатил, юридически квартира до сих пор является собственностью застройщика. То есть, поскольку дом принят госкомиссией, проживать в этом доме можно, и застройщик, которому квартиры принадлежат сейчас (юридически) вполне может разрешить проживать там будущим владельцам жилья (технически он может разрешить проживать в квартире кому угодно) . Дольщик, с точки зрения закона, не может даже делать ремонт в квартире, но самое плохое в этой ситуации – то, что дольщик не может сменить управляющую компанию, а именно это частенько дольщикам приходится делать в первую очередь.

Случается, что застройщик подписывает с управляющей компанией , которая принимает жилой дом к себе на баланс, договор на условиях, крайне невыгодных для дольщиков. Последним, в случае отсутствия прав собственности, приходится безоговорочно соглашаться на все условия УК, в том числе – оплачивать коммунальные услуги по грабительским тарифам, платить за навязанные услуги, а то и вовсе оплачивать услуги, которые не оказываются.

Таким образом, застройщик выдает дольщику, подписавшему акт приема-передачи, ключи от квартиры и предоставляет возможность там проживать на невыгодных условиях. Нужно признать, что в подобной ситуации далеко не всегда виноват застройщик, например, иногда местная администрация препятствует действиям компании, дабы мотивировать его выполнить обязательства перед городом. Например, требует построить обещанный участок дороги, стоянку, благоустроить часть районной территории, ну или выстроить гараж кому-либо из чиновников, продать задешево квартиру - такое тоже случается.

Что делать?

При возникновении описанной ситуации дольщику необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании прав собственности на недвижимость. В том случае, если суд вынесет решение о том, что дольщик имеет полное право на эту квартиру (а шансы весьма высоки, так как ситуация является очевидной) , то Росреестр будет обязан провести соответствующие процедуры, и дольщик превратится в полноправного собственника жилья.

При обращении в суд вместе с заявлением нужно представить копию документа, удостоверяющего личность, копию договора с застройщиком (ДДУ) , а также копии платежных документов, которые подтверждают факт расчетов по договору.

Жилой дом не принимает УК. Причины и возможные последствия

А сейчас рассмотрим ситуацию несколько иного рода. Казалось бы – все замечательно, дом официально введен в эксплуатацию, зданию присвоен почтовый адрес, квартиры поставлены на кадастровый учет и право собственности у владельцев квартир тоже имеется. Но приступать к ремонту и проживать не получается, так как в квартирах отсутствует, отопление, вода или электричество (а то и все сразу) . Управляющая компания отказывается принимать дом на баланс, поскольку застройщик выполнил не все работы до конца и здание находится в состоянии, которое не позволяет его эксплуатировать.

Тот факт, что дом сдан застройщиком и введен в эксплуатацию, вовсе не означает, что к этому моменту застройщик все работы уже завершил.

В чем проблема?

Сдача дома застройщиком является достаточно непростой процедурой, и на данном этапе часто возникают задержки. Застройщику приходится раз за разом устранять недочеты, указанные в предписаниях представителей различных государственных контролирующих органов (пожарная инспекция, газовая служба, энергонадзор, санэпидстанция, строительно-архитектурный контроль) . При всем этом представители перечисленных структур проверяют далеко не все, главным образом, их интересует, будет ли проживание людей в этом доме безопасным.

Однако понятия «безопасность» и «комфорт» - совершенно разные понятия, в силу этого даже после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, могут проводиться:

Отделочные работы – в принципе, большинство квартир сдаются без отделки по договору. Однако это не относится, например, к придомовой территории, закон допускает завершение застройщиком соответствующих работ после передачи квартиры дольщику;

Пусконаладочные работы . Это общедомовые системы контроля и учета (водоснабжение, электропотребление, пр.) , проверяется работа вентиляции, подобные работы также могут проводиться после сдачи дома.

Сложно представить, что дольщик станет принимать квартиру , где нельзя проверить работу инженерных коммуникаций, (по причине отсутствия подачи ресурсов) , до сих пор не закончены те или иные работы, где во дворе грязь вместо благоустроенной территории. Но в некоторых случаях застройщики умудряются сдавать такое жилье.

1. Так, дольщик заинтересован в том, чтобы скорее закончить отделочные работы, поэтому может принять предложение застройщика и принять квартиру, особенно, если это предложение поступило задолго до даты, указанной в договоре. Сам факт того, что дом уже сдан в эксплуатацию, возможность получить квартиру раньше срока (это говорит о том, что застройщик не только уложился в сроки, но даже выполнил работы с опережением срока) – все это заставляет дольщика думать, что, конечно же, застройщик очень скоро доведет строительство до конца.
2. В иной ситуации, например, дольщики, напуганные затянувшимися сроками (на год, два или более) используют первую возможность, чтобы получить жилье. Так бывает, когда вместо обанкротившейся компании строительные работы заканчивает другая организация, особенно, если смена компаний (поиск средств, реструктуризация банковских кредитов, получение средств из резервного фонда, процедура банкротства, реализация активов строительной-компании банкрота, пр.) продолжается несколько лет. В этой ситуации судебное решение вопроса, в силу понятных причин, никак не может повлиять на скорость описанных процессов, поэтому дольщики обреченно принимают все «как есть», а дальше уже решают проблемы своими силами.

Что делать?

Вне зависимости от причин, квартиры в доме для эксплуатации непригодны, и в такой ситуации самостоятельное исправление недостатков может обойтись достаточно дорого, в результате стоимость жилья существенно возрастет. Поэтому все же не стоит действовать поспешно, тем более что после подписания акта приемки как-то повлиять на то, чтобы застройщик исправил ситуацию, будет непросто.

Даже если у вас есть серьезные основания думать, что застройщик выполнит все свои обещания, или если вам не терпится оформить квартиру в собственность, при подписании акта не забудьте указать все работы, которые не были проведены или которые не удалось проверить (по причине отсутствия воды, электричества, пр.).

Введенные в эксплуатацию ЖК

Мы отобрали несколько жилых комплексов в Москве и области, которые уже сданы в эксплуатацию . Среди них вы обязательно найдете интересный для себя вариант: нажимайте на понравившееся фото в карусели и узнавайте подробности о приглянувшемся ЖК!

Проблемы с качеством жилья. Возможные сложности с гарантийным ремонтом

Во время приемки дольщик может и не заметить некоторые недочеты, и уж точно не сможет определить качество скрытых работ, не имея специального оборудования. Если, допустим, визуально или с помощью мерительных инструментов можно определить, что стены кривые или имеются значительные перепады на стыках плит перекрытия, то, определить, какие нагрузки способна выдерживать электросистема, уже сложнее.

В чем проблема?

Уже после оформления жилья в собственность (даже через год, два) могут проявиться дефекты, такие, как плохая изоляция жилых помещений от климатических факторов (промерзание стен) , неудовлетворительная работа инженерных коммуникаций, пр. Даже если уже все давно подписано, собственник жилья может потребовать от застройщика устранить недочеты, согласно закону, договор (только ДДУ) должен содержать пункт о гарантийных обязательствах.

Застройщик обязан в течение пяти лет сделать все, что необходимо для ликвидации недочетов, сделать это он может добровольно или же, согласно судебному решению.

Однако стоит понимать, что застройщику не выгодно проводить какие-либо работы бесплатно, поэтому, чаще всего, компания просто дождется вашего искового заявления, а потом будет настаивать и доказывать, что проблемы появились в результате неправильной эксплуатации помещений, нарушения технологий во время ремонта, пр.

Отдельно стоит сказать о трещинах на стенах. Трещины могут свидетельствовать о том, что закладка фундамента происходила с нарушением технологических норм, и последствия в этом случае со временем могут оказаться весьма серьезными, вплоть до обрушения плит перекрытия (со всеми вытекающими) .

Что делать?

Для того чтобы суд принял сторону дольщика, потребуются весомые аргументы, таковыми могут стать результаты строительной экспертизы (некоторые компании предлагают такие услуги) . Оплатить работу экспертов, соответственно, обязан истец, а удовольствие это отнюдь не дешевое.

Кроме того, воспользоваться своим правом собственник может только в том случае, если на момент возникновения проблем строительная компания продолжает свое существование. Если же компания обанкротилась или закрылась по иным причинам, предъявлять требования будет просто некому. Поэтому, выбирая застройщика, лучше отдать предпочтение компании, которая имеет историю - хорошую историю, без долгостроев и многочисленных судебных исков (о том, как проверить историю и благонадежность застройщика, мы уже писали в отдельной статье) .

Нарушение экологических норм. Опасное жилье

Кроме проблем, связанных с качеством выполненных строительных работ, дольщик может столкнуться с такими неприятностями, как повышенный радиационный фон, наличие сильных электромагнитных излучений, превышение содержания в воздухе таких, опасных для человека соединений, как аммиак, формальдегид (их могут выделять некачественные строительные материалы) .

Что делать?

В перечисленных случаях застройщик уже просто не в состоянии что-либо сделать, даже если бы очень захотел. Единственно возможным выходом из ситуации является обращение в суд (с соответствующими результатами строительной экспертизы) . Если, например, экологические параметры превышены, но все же не создают прямой угрозы для жизни и здоровья (это определяют эксперты на основании действующих на данный момент нормативов) , можно потребовать у застройщика компенсацию. Но если экспертиза говорит о том, что превышения очень серьезные, просто необходимо требовать у застройщика полный возврат суммы, уплаченной за жилье, а также компенсацию морального и материального ущерба.

Заключение

К сожалению, о существовании многих из перечисленных проблем большинство тех, кто находится в процессе выбора новостройки, даже не подозревают. Поэтому в заключение мы хотели бы напомнить, что, наряду с такими критериями выбора жилья от застройщика, как цена, местоположение, удобство планировки, и прочими факторами, стоит анализировать и деятельность застройщика.

Так, крупная компания с хорошей историей вряд ли будет экономить на качестве строительных материалов или относиться к контролю качества «спустя рукава». Появление негатива среди клиентов и его распространение в Сети может быстро привести к падению спроса на услуги застройщика, репутационные риски слишком высоки. Если новостройка уже выбрана, обратите внимание на результаты работы компании-застройщика в прошлом, ищите отзывы, используйте все доступные источники, где можно обнаружить полезную информацию. Более подробно о том, как изучить деятельность застройщика, написано в статье «Верю-не верю. Как понять, благонадежен ли застройщик» .

Игорь Василенко

Очень часто сталкиваюсь с вопросом: "можно ли "продать" квартиру по "переуступке" в новостройке, если дом сдан".

Перевожу этот вопрос с тарабарского языка на человеческий: может ли дольщик реализовать свое право на квартиру, оформив договор уступки по ДДУ, после того, как застройщик сдал объект Госкомисси?

Правильный ответ: да, может, но до того момента, пока он (дольщик) не подписал с застройщиком приемосдаточный акт по ДДУ (акт приемки-передачи квартиры) , свидетельствующий о том, что все стороны договора свои обязательства друг перед другом выполнили.

Процесс передачи происходит следующим образом:

1. Дольщик, после того как объект сдан Госкомиссии и после получения приглашения (извещения) застройщика, приезжает на объект и осматривает квартиру. Если он не выявляет никаких недостатков и не находит дефектов, то он подписывает акт приемки-передачи квартиры. В случае обнаружения недостатков дольщик вправе зафиксировать их в акте осмотра и до их устранения отказаться принимать объект.

2. После ликвидации недостатков застройщиком происходит дополнительный осмотр квартиры и подписание повторного акта осмотра, в котором фиксируется отсутствие претензий к застройщику. После этого подписывается акт приемки-передачи квартиры.

3. После подписания данного документа, застройщик передает уже бывшему дольщику ключи от квартиры, и на этом процесс передачи квартиры по ДДУ завершается.

До этого момента оформление договора уступки возможно,

Важное примечание: очень часто участники строительства акцентируют свое внимание на термине "ключи" , подменяя им факт подписания акта, что возможносделать только после сдачи объекта Госкомиссии. Дело в том, некоторые недобросовестные застройщики (чаще всего объектов-долгостроев), дабы досрочно "скинуть" на дольщиков бремя коммунальных платежей, подписывают с дольщиками некие акты, именуя их "промежуточными", "ремонтными" и т.п., торжественно при этом вручая последним вожделенные ключи. Знайте, что такой "акт" никакого отношения к приемосдаточному акту по ДДУ не имеет, кроме того, что на руках у дольщика оказывается кусочек металла, называемый ключами и "почетное право" оплаты коммуналки по промышленным тарифам. Прежде чем, что-то подписать и получить ключи, выясните что же именно Вы подписываете и хорошо подумайте - нужно ли это Вам!

Еще одно важное примечание: Если в течение определенного законом срока дольщик не является на приемку-передачу квартиры, то застройщик может осуществить ее в одностороннем порядке.

И, наконец, последнее примечание: После того как приемка-передача по акту осуществлена, все дефекты (например, треснувшее стекло в "стеклопакете") будут устраняться владельцем квартиры уже за свой счет и своими силами.

Из серии «100 вопросов и ответов о частной собственности»

• «Здравствуйте, неделю назад я задавал вам (юристу-консультанту) вопрос, но ответа не получил, видимо, потому что консультация бесплатная… » .

Наверное, многие оказывались в такой же ситуации. Есть проблема , появляется возможность её решить , но не получается. Почему?

Почему не перезванивают, и не отвечают на заданный вопрос?…

Всё просто: проблема в самом вопросе, а не потому, что консультация бесплатна. Многие запросы отбраковываются, поскольку носят справочный характер, и, соответственно, не попадают в категорию юридических. Вы сами в этом убедитесь, почитав их.

Второй причиной может быть то, что задан он в праздничные или выходные дни – субботу/воскресенье (юристы ведь тоже люди…).

Третьей проблемой может быть отсутствие (в момент обращения) юриста-консультанта из вашего региона. Это из разряда повезет/не повезёт и с этим, увы, авторы сайта ничего сделать не могут. Но вернёмся к нашей теме.

Почему нет ответов на вопросы?

Вся проблема, как уже говорилось выше, – в тематике. Данные обращения следовало адресовать службам а рхитектурного отдела исполкома, специалистам БТИ, кадастровых агентств или недвижимости . Просматривая статистику оставшихся без ответа запросов, возникла идея сгруппировать их по темам. Так и получилась серия «100 вопросов и ответов о частной собственности».

Справочная информация для читателей РФ. На различных форумах встречаются сообщения о том, что ввод дома в эксплуатацию в РФ не требуется вплоть до 2018 года.

Может, это и так, но до поры до времени. Как только понадобится оформить какие-то документы по недвижимости (налоговый вычет , переоформление, покупка, продажа, внесение в наследственную массу и т.д.), дотошные чиновники сразу же требуют предоставить акт ввода. Акт требуют налоговики, суды и прочие организации. Почитайте вопросы, посмотрите их географию, и Вы убедитесь в этом сами.

Внимание! Ответы носят рекомендательный характер ! Окончательное решение, дорогие читатели, принимать придётся самостоятельно. Успехов Вам! Не теряйте надежду на скорое решение проблем с недвижимостью. Пишите отзывы, задавайте вопросы. Только настойчивые добиваются успеха!

Документы для строительства

• Гродно . Какие проекты должны быть при сдаче дома?

Проект дома, проект на электрификацию, газификацию (по необходимости); все разрешения, паспорт застройщика, документы на участок.

• Какие документы необходимы для введения дома в эксплуатацию?

Заявление, личный паспорт, технический паспорт на дом, акт ввода, документы на земельный участок, все разрешения, а заодно и все проекты (лишними не будут).

• Какие необходимы документы для ввода частного жилого дома в эксплуатацию ? Есть свидетельство о гос. регистрации права на объект незавершенного строительства готовностью 4%.

Вот перечень всех бумаг, необходимых для строительства и регистрации дома:

1. документы на землю;
2. проект дома (и все остальные проекты);
3. разрешение на строительство;
4. паспорт застройщика (что это такое читайте в статье );
5. технический паспорт;
6. акт ввода;
7. личный паспорт.

• Бровары, Киевская область. Скажите пожалуйста-нужно ввести частный дом в эксплуатацию в Киевской области. Какие документы нужны и куда бежать?

Перечень документов, необходимых для ввода, смотрите в статье . Бежим в начале в БТИ (для изготовления технического паспорта), а затем в исполком (для получения акта ввода и регистрации).

• Челябинск. Здравствуйте, подскажите, какой срок подготовленные документы для сдачи дома действительны?

Думаю, в течение года, но лучше проконсультируйтесь в БТИ.

Акт ввода

• Челябинск . Скажите, пожалуйста, при вычете 13 % от строительства, налоговая у нас требует документ, который называется – «акт о вводе в эксплуатацию дома» , но у меня его нет, у меня есть зеленки на землю, зеленка на дом, кадастровый паспорт земли и дома, разрешение на строительство, а вот этот акт…

Значит, его нужно сделать, выхода нет. в эксплуатацию индивидуального жилого дома – это документ, который завершает процесс оформления документации перед регистрацией нового дома. Данный документ заверяет комиссия, в состав которой входят архитектор, санэпидстанция, пожарный надзор, а также подрядчик (если дом строился подрядным способом). Процедура подписания акта не сложна, но побегать придётся. Проблем не будет только в том случае, если соблюдены все условия проекта. Подробности читайте в статье

• Санкт-Петербург. Подскажите, как получить акт ввода дома в эксплуатацию ? Дом находится в сельской местности, в районе области не выдают такие акты. Куда обращаться? Требует суд , т.к. без этого акта откажут в иске о включении жилого дома в наследственную массу …

- обращайтесь в архитектурный отдел райисполкома, облисполкома. Обратитесь для консультации в БТИ.

Проект дома

• Бобров. Для ввода в эксплуатацию достроенного дома архитектор требует новый проект . Дом построен по проекту, но с некоторыми изменениями, не затрагивающими основные конструкции (передвижка стен, перегородки). А почему не внести эти изменения в основной проект? Так ведь дешевле…

- конечно, внести изменения дешевле. Но, подумайте сами, проектировщики тоже люди и им заработок нужен. А на доработках много ли получишь. Хотя… можно попробовать договориться… Но если не получится, придётся делать новый проект.

• Энгельс, Саратовская область. Подскажите, пожалуйста, где нужно заказывать проект частного дома, что бы его в дальнейшем приняли в эксплуатацию без проблем? Все соответствующие организации…

Любая проектная организация или ИП, имеющие лицензию на данный вид деятельности.

• Йошкар-Ола, Республика Марий Эл. Если строил без проекта что делать?

Заказывать проект и подгонять его под то, что у вас уже построено.

• Киев. У меня есть строительный паспорт с указанием проекта дома, но дом построен другого проекта . Как быть в этом случае?

Заказать новый проект и подгонять его под то, что у Вас построено.

• Петриков, Гомельская область. Скажите, пожалуйста, какие документы БТИ оставляет у себя, перед тем как выехать для замера дома . Проект дома у НИХ остаётся до того как они приедут на объект?

Обратитесь в БТИ и уточните. В любом случае лучше сделать копии всех документов (на всякий случай).

Электроснабжение

• Какие требования предъявляются к электрической сети дома у пожарников и архитекторов? Надо ли разрабатывать проект в специализированной организации?

Проект электроснабжения жилого дома нужно заказывать в соответствующей организации, а монтаж выполнять строго по плану, без самодеятельности. Должны стоять все коробки, розетки и выключатели.

• Санкт-Петербург. Могут ли индивидуальный жилой дом принять и зарегистрировать в кадастре, если нет справки о подключении от электросетей ?

Электричество должно быть (если только у Вас не альтернативные источники освещения).

Этажность дома

• Уфа. При изготовлении технического паспорта на жилой дом сотрудник БТИ Уфимского района г. Уфы оформил подвал (без окон, без стен, где круглый год грунтовая вода) как цокольный этаж. В итоге площадь дома, которая действительно составляет 55 кв. м. у меня считается как 110 кв.м. С чего начать переоформление?

Техническим цокольный этаж считается только в том случае, если высота потолка от планируемой отметки земли до чистового пола первого этажа не превышает 2,1 м. Если же высота более 2,1 м.– это полноценный этаж. Естественно, возникают вопросы с количеством этажей дома, да и отделку могут потребовать, что, скорее всего, у Вас и случилось. Прежде чем начинать переоформление, убедитесь, что Ваш подвал не попадает под определение «цокольный этаж». Если высота подвала ниже – это ошибка БТИ, им её и исправлять.

• Стерлитамак, Республика Башкортостан. У меня по проекту 1 этажный мансардный дом . При оформлении тех паспорта указали дом 3х этажный. Правомерно ли это?

Мансарда – это помещение чердачного типа, где высота потолка не должна превышать 2.08 м, при этом линия пересечения плоскости крыши и стен должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола. Всё, что выше, попадает под определение «жилая площадь». Третий этаж у Вас, скорее всего, цокольный, о нём уже говорилось выше. Высота помещения там не должна превышать 2,1 м от планируемой отметки земли до чистового пола первого этажа. Видимо, Вы перестарались с размерами, вот и получилось 3 этажа вместо одного.

Переоформление

• Измаил. У нас частный дом. Технический паспорт оформлен как на не законченное строение. Нужно сдать в эксплуатацию. Дом оформлен на младшую дочь, хотим переоформить на старшую , но не можем…

В первую очередь нужно достроить дом, зарегистрировать его, а затем уже переоформлять. В любом случае обратитесь в БТИ для консультации.

Сдаём в эксплуатацию

• Заславль, Минская область. Сдаем дом в эксплуатацию , все документы в норме, отклонений от проекта нет. Архитектор райисполкома при вводе дома в эксплуатацию предъявил требования к внешней отделке : краска на фасаде потрескалась. В будущем мы планируем производить утепление фасада. На черепичной крыше от града побились 3 черепицы…

Включите обаяние и договоритесь с архитектором, придирки несерьёзные. Внешняя отделка дома для ввода в эксплуатацию не требуется. Не получится договориться – исправляйте.

• Приморско-Ахтарск. Какова цена сдачи дома в эксплуатацию ?

Всё зависит от того как Вы будете вводить его в эксплуатацию: самостоятельно или обратитесь к специалистам.

• Кировоград. У меня частный дом, нулевой этаж подготовлен под магазин. Как правильно и быстро ввести его в эксплуатацию ?

Быстро достроить всё остальное и вводить в эксплуатацию. Либо оформлять поэтапно. В любом случае, лучше обратиться за консультацией в Архитектурный отдел исполкома или БТИ.

• Краснодарск . Что нужно для введения в эксплуатацию дома из бруса или бревна ?

Всё то же: достраиваем до 100% готовности, заказываем тех. паспорт+ кадастровый и регистрируем.

Технический паспорт

• Подскажите! БТИ сделало замеры и выдало ведомость технических характеристик на частный дом. Куда далее обращаться для получения тех паспорта?

Технический паспорт делает и выдаёт тоже БТИ. Если Вам сделали ведомость тех. характеристик – значит, есть отклонения от проекта. Внимательно изучите свои документы: проект дома и ведомость. Если всё совпадает – претензии к БТИ. Найдёте расхождения – их придётся узаконить, а потом уж заказывать технический паспорт на дом. читайте в одноимённой статье.

• Калининград . У меня такой вопрос, начали строительство дома, необходимо получить кадастровый и технический паспорта , какие условия по строительству должны быть выполнены , окна и двери в обязательном порядке, а что еще необходимо сделать?

Перечитайте ещё раз внимательно статью «Как правильно ввести дом в эксплуатацию» . Там всё подробно описано.

• Челябинск. Построили новое здание магазина. Нужно ли заказывать тех паспорт здания , или есть возможность осуществить ввод без него?

Без технического паспорта законным способом ввести новое строение в эксплуатацию невозможно. Обратитесь к специалистам БТИ.

• Липецк. Можно ли получить техпаспорт на дом (есть фундамент, коробка, крыша, полы – по грунту бетон, нет дверей и окон)?

Нет, на такое строение тех. паспорт для ввода в эксплуатацию и регистрации дома не получите. Коробку с крышей оформят только как недострой.

• Владимир. Можно ли начать оформление технического паспорта на жилой дом при отсутствии планируемых лёгких перегородок и лестницы на второй этаж?

Нет, нельзя. Без перегородок и лестницы никак.

• Подскажите, нужно ли создание тех паспорта на возводимый дом на месте старого в сельской местности?

Обязательно.

• Бийск. Мы нанимали человека для оформления документов сдачи дома в эксплуатацию, вчера документы отдали и сказали, что все готово. На руках у нас оказалось только разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но еще должен быть технический паспорт?

Без технического (и кадастрового) паспорта не подписать акт ввода и не зарегистрировать дом.

Регистрация

• На какой стадии строительства должен быть частный дом, чтобы перевести его в собственность?

• Ульяновск . Хочу зарегистрировать второй этаж частного дома . Документы на руках: свидетельство о гос. регистрации земельного участка 2005 г., свидетельство о гос. регистрации жилого одноэтажного дома 2004 г., проект дома с мансардой 2003 г, градостроительный план земельного участка 2015 г.

Для регистрации обязательны все перечисленные выше документы, а также технический паспорт (кадастровый) и акт ввода (по требованию).

Поэтапный ввод

• Возник вопрос с поэтапным вводом частного дома в эксплуатацию : В проекте четко прописано, что строительство дома может вестись в два этапа: 1 этап – строительство первого этажа, 2 этап – строительство второго мансардного этажа. В проекте есть только план 1 этажа, а 2 этажа отсутствует…

Доделать проект, мансарда должна присутствовать в основном проекте дома, иначе не получится поэтапного ввода.

Долевая собственность

• Недостроенный дом 86% готовности в долевой собственности между мной и сыном. Могу ли я одна начинать процедуру сдачи его в эксплуатацию, или это нужно делать одновременно? А может ли сын сначала продать мне свою часть недостроенного дома, и далее я начну оформление в эксплуатацию?

• с. Сюмси, республика Удмуртия. Можно ли ввести в эксплуатацию только одну квартиру в двухквартирном доме?

Скорее всего, можно, но лучше сходить в БТИ и уточнить.

• Новосибирск. Нашей многодетной семье выделили участок под ижс . Земля в равной долевой собственности - свидетельства. Могу ли я оформить дом на одного себя — он сразу будет продаваться?

Наверное, можно, но лучше проконсультироваться со специалистами.

Реконструкция и перепланировка

• Днепропетровск. По решению исполкома в частном доме произведена перепланировка и пристройка комнаты . Как ввести в эксплуатацию дом?

• Орёл. Хотим ввести дом в эксплуатацию после реконструкции . С чего начать?

Заказываете технический паспорт (кадастровый) и регистрируете.

• Гичицы. Дом в сельской местности, на реконструкции из здания клуба в жилой (обычный деревянный 80 кв. м). В проекте есть сан. узел (совмещенный туалет+душ). Однако по срокам сдачи не успеваю закончить коммуникации (канализация + водоснабжение). Могу ли я ввести в эксплуатацию дом?

Без коммуникаций дом не примут.

• с. Нылга, республика Удмуртия. Здравствуйте, строю дом и решил заранее проконсультироваться по поводу ввода в эксплуатацию…

Вся информация по этой теме здесь: «Как правильно ввести дом в эксплуатацию» . Читайте, изучайте.

• Ижевск, республика Удмуртия. Нужен ли запасной выход из частного дома при сдаче в эксплуатацию?

Если запасного выхода в проекте нет, то не нужен.

• Тюмень. Земельный участок получен в аренду под ижс. Есть разрешение на строительство, утвержденного проекта нет. Поставили фундамент, стены и крышу. Хочу продать. Как оформить в собственность дом и землю? или можно продать без оформления?

Можно продать без оформления, но лучше проконсультировать в БТИ или агентстве недвижимости.

• Липецк . Мы строим дом в селе, почти закончили, осталось котельную доделать. В начале лета в селе работала выездная комиссия, которая за 5000 помогала оформлять дома и земли. Мы закончили стройку, звоню в БТИ, а там говорят, что программа помощи истекла. И сейчас вместо 5000 мы можем попасть тысяч на 15-20…

Ну что тут скажешь. «Кто успел, тот и съел…»

Проживание без регистрации

• Можно ли не вводить частный дом в эксплуатацию и проживать в нем? Не будет ли штрафов за это?

• Данков, Липецкая область . Добрый вечер! Если частный дом еще не сдан в эксплуатацию, можно в нем проживать?

- конечно можно. Так делают большинство застройщиков. Живут в одной комнате и достраивают не спеша всё остальное.

• Здравствуйте, собираемся приобрести дом , хозяева сказали, что он оформлен как недострой 85%. Там нет межкомнатных дверей, нет лестницы на мансарду, да и мансарда ещё в стадии работы. Сможем ли мы сами ввести его в эксплуатацию, и возможна ли прописка в таком доме?

После завершения всех этих недоделок сможете ввести его в эксплуатацию. Прописка возможна после регистрации дома.

• Минск, Беларусь. Обязательна ли регистрация в Минском районе при вводе дома в Колодищах? Участок под строительство выделен согласно очередности на жилье.

Смотря какая регистрация. Если имеется ввиду прописка, то не обязательна.

Разрешение на строительство

• Краснодар. Прошу дать разъяснения. На месте снесенного сарая мы хотим поставить металлокаркасный домик. Надо ли на него разрешение и обязательно ли вводить в эксплуатацию?

Разрешение обязательно (поскольку это домик).

• с. Молчаново, Томская область. Возникла ситуация. Есть право собственности под строительство частного дома в селе (районный центр). Дом построен, но двух квартирный. Собственник участка одно лицо, а строил дом другой. Дом хотят продать, но не знают, какие теперь документы нужны, чтобы узаконить постройку?

Для решения этого вопроса следует обратиться в архитектурный отдел райисполкома либо в БТИ.

• Нефтекамск, Республика Башкортостан. Живем более 20 лет в городском частном секторе в плохоньком домишке, тут же на своем участке строим дом в течение 20 лет… без разрешения администрации. С чего начать по документам? Просят снести старый, мол, потом будут оформлять… но пока новый не готов к заселению.

Взять разрешение на снос старого дома, а затем оформлять документы на строительство нового. Старый дом можно не сносить до тех пор, пока новый не будет готов к регистрации.

Отопление

• Минск. Как сдать готовый дом в деревне, если газ ещё не провели , а по проекту газовое отопление ? Какие требования к электрическому отоплению? И какие ещё есть способы решения вопроса?

Заказывайте технический паспорт и вводите в эксплуатацию без газа. В какой стадии готовности будет система отопления, обмерщикам без разницы. Но радиаторы должны висеть на стенах. Это для подтверждения факта наличия отопительной системы, а работает она или нет – не важно. Про электрическое отопление: если планируете установить специальный электрический котёл, то придётся переделывать всю проектную документацию, если же только тёплые полы, их можно монтировать, но в проект вносить и приёмной комиссии сообщать о них не стоит. Когда в проекте указывают тёплые полы, дом становится повышенной комфортности, превращается в элитное жильё со всеми вытекающими из этого последствиями. Оценка дома возрастает, налоги увеличиваются, и страховка становится дороже.

• Москва. Скажите, пожалуйста, можно ли подключать магистральный газ в частном доме до сдачи и регистрации его?

Можно. Но для подключения газа требуется технический (кадастровый) паспорт, а если есть техпаспорта, то дом и сдать можно, и зарегистрировать.

• Минск, Беларусь. Можно ли сдать в эксплуатацию сельский одноэтажный дом без печки ? В холодное время года печь строить нельзя. Всё остальное соответствует.

Нет, без отопительных приборов (пусть это даже обычная печь) дом в эксплуатацию не примут.

• Липецк. Дом готов. Есть окна, крыша, двери. Оштукатурено под чистовую отделку, подведена вода, канализация, свет. Подведен газ, который не подают, нет степени готовности дома. В техническом паспорте поставили 87 процентов , сославшись на отсутствие выключателей, обоев, отделку потолка, нет унитаза, ванной. Из-за этого нельзя подключить газ …

Для подключения газа требуется технический паспорт, а его можно получить только при 100% готовности. Для этого кухня, ванная комната и туалет должны быть сделаны под ключ (на 100%), все выключатели должны стоять на своих местах (по проекту). Обои и отделка потолка не обязательны, но если требуют, то стоит доделать или сослаться на стилистические особенности интерьера: этнический, готический, лофт,и т.д.

Самострой

• Участок 5.35 сотки. Документы под ижс. Фундамент ленточный бетон. Дом оцилиндровка. Крыша. Но без внутренней отделки. Нет разрешения на строительство , нет плана. Как проще зарегистрировать дом?

Как «самострой».

• Над квартирой построили чердак большей площади, с отдельным входом. Смежный дом нежилой, только у нас жилая квартира. Как ввести в эксплуатацию данный чердак?

• Брест. Имеется вид на жительство РБ. Могу ли я с таким статусом приобрести земельный участок под строительство жилого дома ?